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視覺(jué)中國(guó)供圖

從海南全省取消房產(chǎn)預(yù)售制，到其他各省市逐步試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，再到雄安新區(qū)全域取消房產(chǎn)預(yù)售制，三年多來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售的聲音逐漸由弱變強(qiáng)

《法治周末》記者 肖莎 孟偉

11月18日和11月25日，雄安新區(qū)宣布全面取消商品房預(yù)售制后的第一個(gè)商品房項(xiàng)目金湖未來(lái)城的一期、二期相繼開(kāi)盤(pán)。

金湖未來(lái)城的銷(xiāo)售人員告訴《法治周末》記者，這個(gè)項(xiàng)目從兩年前開(kāi)始建設(shè)，為現(xiàn)房銷(xiāo)售，首期開(kāi)盤(pán)的住宅在2024年元旦前就會(huì)交房。

現(xiàn)房銷(xiāo)售，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)上繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞之一。

今年年初，住建部明確提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”。此后，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多省份的部分城市均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)；9月，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

更早之前的2020年3月7日，海南省發(fā)布的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》提出，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。按照國(guó)家《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收，且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

“海南是中國(guó)第一個(gè)取消商品住房預(yù)售制度、全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《法治周末》記者。

從海南全省取消房產(chǎn)預(yù)售制，到其他各省市逐步試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，再到雄安新區(qū)全域取消房產(chǎn)預(yù)售制，三年多來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售的聲音逐漸由弱變強(qiáng)。

由鼓勵(lì)到試點(diǎn)的轉(zhuǎn)變

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)近幾年來(lái)的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)。他發(fā)現(xiàn)，在今年之前，除了海南全省明確進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，各地對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的改革，更多是從鼓勵(lì)和自愿的角度出發(fā)的。但是今年開(kāi)始，包括山東、河南和四川、安徽等地的改革，跳出了鼓勵(lì)和自愿的范疇，上升為“試點(diǎn)”的概念。

比如，2018年，安徽省合肥市出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售管理工作的通知》稱(chēng)，優(yōu)化、簡(jiǎn)化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售；當(dāng)時(shí)間走到今年7月28日，合肥市舉行全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議，就提出“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷(xiāo)售’試點(diǎn)”。

“2022年開(kāi)始，關(guān)于期房的交易風(fēng)險(xiǎn)探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的各類(lèi)文件和建議也明顯增多。最為典型的是，今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。這次會(huì)議吹響了今年現(xiàn)房銷(xiāo)售的改革號(hào)角?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2021年下半年以后，關(guān)于現(xiàn)房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)的。各地提高了政治站位，基于保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的工作思路，在各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中紛紛提出現(xiàn)房銷(xiāo)售的改革試點(diǎn)。這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售制度下，周轉(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)、成本增加，能拿地的開(kāi)發(fā)商，一定是算好了賬，算好了增加的成本和周期自己可以承受。所以制度逐漸推行的過(guò)程，自然也就是優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過(guò)程?！崩钣罴窝a(bǔ)充道。

現(xiàn)房銷(xiāo)售占比逐年提升

在海南省三亞市進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的吳玲（化名）告訴《法治周末》記者，目前三亞在售的商品住宅中，期房和現(xiàn)房基本上是一半一半。有一些住宅所在地塊是開(kāi)發(fā)商2020年3月7日之前拿的地，所以還能進(jìn)行預(yù)售。

在雄安新區(qū)，由于從2017年開(kāi)始雄安新區(qū)暫停了商品房銷(xiāo)售，直到今年年初，雄安新區(qū)才開(kāi)始允許商品房銷(xiāo)售且是現(xiàn)房銷(xiāo)售，所以近3年以來(lái)，雄安新區(qū)的現(xiàn)房銷(xiāo)售比例為100%。

從全國(guó)來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售的比例大幅降低。

嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)近幾年來(lái)的現(xiàn)房銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)方式為：現(xiàn)房銷(xiāo)售占比=年初累計(jì)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積/年初累計(jì)新建商品住宅銷(xiāo)售面積。

統(tǒng)計(jì)顯示：2021年6月，全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，到了2021年12月，該數(shù)據(jù)變?yōu)?0.4%。而到了2022年該指標(biāo)繼續(xù)上升，到了2022年12月達(dá)到13.9%的水平。

“有的購(gòu)房者擔(dān)心買(mǎi)期房有風(fēng)險(xiǎn)，而‘所見(jiàn)即所得’的現(xiàn)房更加受寵，自然使得現(xiàn)房銷(xiāo)售的市場(chǎng)占有率提升?！眹?yán)躍進(jìn)分析。

從部分購(gòu)房者的角度看，當(dāng)住宅總價(jià)差異不大時(shí)，立等可取的現(xiàn)房成為不少人的選擇。

河北的李女士在2021年到海南置業(yè)，當(dāng)時(shí)期房、現(xiàn)房都看了，但考慮到自己沒(méi)有時(shí)間長(zhǎng)期跑到海南來(lái)辦理手續(xù)、跟進(jìn)度，她選擇購(gòu)置了現(xiàn)房。

“我來(lái)看房時(shí)房子已經(jīng)蓋好了，我能看到我要買(mǎi)的房子格局，能看到里面的裝修情況，主要現(xiàn)房是五證齊全，也不用擔(dān)心有爛尾、無(wú)法交房的風(fēng)險(xiǎn)?！崩钆空f(shuō)，當(dāng)時(shí)現(xiàn)房周邊的配套已經(jīng)建起來(lái)了，是明顯能夠看到的，但以前買(mǎi)過(guò)很多期房，有的期房在買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售說(shuō)配套很好，但是實(shí)際落地情況并不理想。

嚴(yán)躍進(jìn)做研究時(shí)還統(tǒng)計(jì)了各個(gè)省份現(xiàn)房銷(xiāo)售的比例。數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)31省份中，海南的現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比最高，為39%。通俗理解是，海南10套住宅銷(xiāo)售中，有6套是期房、4套是現(xiàn)房。其他省份方面，如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷(xiāo)售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。

“不同省份現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比的差異，有不同的原因，部分省份現(xiàn)房銷(xiāo)售占比高并非因?yàn)楝F(xiàn)房銷(xiāo)售制。海南是因?yàn)榻⒘吮容^系統(tǒng)的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，有的城市是由于銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)不好，所以銷(xiāo)售周期或去化周期明顯拉長(zhǎng)，進(jìn)而使得部分項(xiàng)目在期房階段無(wú)法順利銷(xiāo)售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。”嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)于現(xiàn)房和期房均價(jià)的數(shù)據(jù)可以佐證上述觀點(diǎn)，因?yàn)閷?duì)全國(guó)現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分析可以看出，歷年現(xiàn)房?jī)r(jià)格總體上比期房?jī)r(jià)格要低，比如說(shuō)，2022年現(xiàn)房的價(jià)格為8326元/平方米，期房的價(jià)格為10486元/平方米，兩者價(jià)差2159元/平方米。理論上說(shuō)，現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小，其價(jià)格應(yīng)該比期房要更高。之所以出現(xiàn)這種反常現(xiàn)象，原因在于目前市面上的部分現(xiàn)房，其實(shí)屬于滯銷(xiāo)盤(pán)或尾盤(pán)，即戶(hù)型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房?jī)r(jià)會(huì)比較低。

現(xiàn)售住宅占比整體仍不高

我國(guó)對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的探索已近20年。

查詢(xún)公開(kāi)資料可以看到，2005年，央行在《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中就提出“建議取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售”。報(bào)告認(rèn)為，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房預(yù)售制度。也曾有全國(guó)人大代表多次提交議案建議取消商品房預(yù)售制。

2010年起，全國(guó)部分省市也零星開(kāi)展過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售探索的嘗試。比如上海、深圳都曾在某個(gè)地塊試行過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售，有些城市多次明確鼓勵(lì)開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售制后也再無(wú)下文。

但直到這兩年，現(xiàn)房銷(xiāo)售的步子才開(kāi)始逐步邁開(kāi)。但除了海南和雄安新區(qū)，全域開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售的省市幾乎沒(méi)有。

“改革之路不是一蹴而就，對(duì)各地現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的改革路線進(jìn)行梳理可以看出，也有部分遇到困難、一波三折，甚至?xí)和Ａ烁母镏?。這說(shuō)明，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的改革，要緊扣房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革之路，同時(shí)要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情走勢(shì)、關(guān)注購(gòu)房者和房企的利益訴求，以更靈活和務(wù)實(shí)的態(tài)度推進(jìn)相關(guān)工作?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，盡管現(xiàn)房銷(xiāo)售比例在提升，但是從總體來(lái)看，實(shí)現(xiàn)了多年的商品房預(yù)售制度在目前仍然是主流。

有行業(yè)人士在接受《法治周末》記者采訪時(shí)說(shuō)，海南和雄安新區(qū)有其特殊性。

李宇嘉說(shuō)，海南取消預(yù)售制，是在確?！叭サ禺a(chǎn)依賴(lài)”“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”的既定戰(zhàn)略不改的前提下，恢復(fù)商品住房供地和開(kāi)發(fā)，讓地產(chǎn)回歸正常。作為島型經(jīng)濟(jì)體，海南的經(jīng)濟(jì)體量小、產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單、人口少(常住人口近944萬(wàn))，地產(chǎn)規(guī)模很小(占全國(guó)的1.2%)，負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快，地產(chǎn)斷崖海南都能承受。但對(duì)國(guó)內(nèi)其他省市，不存在海南這種要斷腕去地產(chǎn)依賴(lài)的大環(huán)境。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉也對(duì)《法治周末》記者分析了雄安新區(qū)的特殊性：“實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售考驗(yàn)的是企業(yè)的綜合實(shí)力。目前在雄安開(kāi)發(fā)商品房的開(kāi)發(fā)商，大多數(shù)是央企（或國(guó)企），這些房企可以享受較低的貸款成本，央企（或國(guó)企）的開(kāi)發(fā)節(jié)奏也沒(méi)有那么快，所以，可以用較低成本的開(kāi)發(fā)貸款來(lái)開(kāi)發(fā)現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目。

公開(kāi)資料顯示，剛剛開(kāi)盤(pán)的金湖未來(lái)城的開(kāi)發(fā)商為河北建投雄安建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司。

吳玲在接受《法治周末》記者采訪時(shí)也談到，目前在三亞開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的主要是農(nóng)墾集團(tuán)、城投集團(tuán)等國(guó)企、央企，私企很少，主要原因是現(xiàn)售必然對(duì)開(kāi)發(fā)公司的資金實(shí)力要求高。

“當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比約為14%，我認(rèn)為到2028年全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比有望達(dá)到20%?！标P(guān)于未來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比的預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)也很保守。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，現(xiàn)售制度如果要大面積推開(kāi)，還需要更多的配套支持。

“一旦現(xiàn)售制度要系統(tǒng)性推廣到其他城市，那就要有配套措施來(lái)支持。比如，允許企業(yè)通過(guò)發(fā)行REITs來(lái)支持現(xiàn)房銷(xiāo)售，各地相對(duì)應(yīng)的稅費(fèi)政策也應(yīng)調(diào)整支持現(xiàn)房銷(xiāo)售等?！睆埡陚フf(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，未來(lái)有幾項(xiàng)工作應(yīng)該會(huì)明顯提速，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐漸規(guī)范、預(yù)售門(mén)檻將結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做差異化調(diào)整、供地政策會(huì)不斷嵌入現(xiàn)房銷(xiāo)售條款、現(xiàn)房銷(xiāo)售的制度和流程會(huì)加快制定、“交房即交證”會(huì)和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。

《法治周末》記者也看到，國(guó)家對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持力度一直不斷，就在11月27日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家外匯局、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、全國(guó)工商聯(lián)八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，強(qiáng)調(diào)要明確金融服務(wù)民營(yíng)企業(yè)目標(biāo)和重點(diǎn)，通過(guò)制定民營(yíng)企業(yè)年度服務(wù)目標(biāo)、提高服務(wù)民營(yíng)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)在績(jī)效考核中的權(quán)重等，加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)的金融支持力度，逐步提升民營(yíng)企業(yè)貸款占比。